Добрый день, соседи!
Думаю, пришло время для этой темы. Кто-то пойдет в суд с адвокатом, кто-то сам будет защищать свои интересы, в любом случае, информация о процедуре, образцы документов, сообща обдуманные вопросы и проанализированные подводные камни будут полезны и тем, и другим. Лично я буду работать с адвокатом.
И так, что я знаю на настоящий момент, по пунктам:
I. Претензия
У нас по договору обязательный досудебный претензионный порядок решения споров. Т.е. первым шагом будет написание претензии застройщику. Текста у меня пока нет, как будет, выложу. Или может кто-то еще выложит.
Претензия либо передается застройщику лично с проставлением штампа о принятии, даты приема, ФИО и должности принимающего (как мы уже знаем, застройщик не хочет так принимать претензии). Либо Претензию можно направить ему почтой.
ВНИМАНИЕ : Претензия должна быть отправлена не только с уведомлением, но и с описью вложения. Вложение (т.е. Ваша Претензия) должна быть в двух экземплярах: один останется у Вас, один Вы отправите застройщику. При отправке на почте на обоих экземплярах должен быть проставлен почтовый штамп, удостоверяющий, что вложение соответствует описи!
Думаю, если другие службы доставки (UPS,DHL, Пони экспресс…) смогут обеспечить выполнение всех этих требований, то можно отправлять и не почтой России.
Прежде чем отправлять претензию, нужно получить выписку из Рос Реестра юр.лиц. (может уже кто-то получал? Выложите тогда на форуме, пожалуйста.) Выписка выдается любому лицу по письменному заявлению в произвольной форме в течение 5 дней (200 руб. пошлина), или на следующий день (400 руб. пошлина за срочность). Из этой выписки станет известен адрес, на который нужно направлять претензию + отправить ее на адрес, указанный в ДДУ.
Из выписки станет известен не только адрес, но и финансовое положение застройщика, его планы на реорганизацию, пр.
На рассмотрение досудебной претензии по нашему договору отведено очень много времени - целый месяц с момента получения. То есть с учетом пересылки будет еще дольше. Поэтому имеет смысл направить претензию уже сейчас (не дожидаясь АПП), чтобы не терять время, и к моменту получения квартиры (если недоделки устранялись долго, например) уже можно было бы идти в суд.
Я слышала, что Минстрой рекомендует подавать досудебную претензию после получения АПП. Чем обоснована такая рекомендация – не знаю. Я для себя позицию Минстроя могу объяснить только тем, что только после подписания АПП можно с уверенностью оценить размер неустойки. Если сделать это до подписания АПП, то, в случае, если АПП подпишется очень нескоро, дольщик может получить меньше, чем мог бы. Думаю, в нашем случае уже нет такой опасности :-):
II. Если застройщик в установленный срок не отвечает на претензию или отвечает отказом, можно идти в суд.
Слышала мнение: «если работать по дду, то вэлком в Хамовнический суд (большя вероятность что все уже куплено). Но если работать за рамками ДДУ (т.е. АПП подписали), то можно в суд либо по месту "нарушения", либо по месту рег-ции истца».
Так вот: Если нет ДДУ, то нет правоотношений между сторонами, соответственно, никто никому ничего не должен, т.е. нет права на неустойку, нет оснований для иска. Подписание АПП не означает, что ДДУ у вас больше нет. ДДУ есть, и именно ДДУ узаконивает Ваши отношения с застройщиком и является основой для претензии. Т.е. «за рамками ДДУ» в принципе не возможно.
Обойти Хамовнический суд, воспользовавшись Законом о защите прав потребителя тоже не получится. У нас договорная подсудность, подкрепленная 214 ФЗ. Есть Постановление пленума Верховного суда, которое разъясняет порядок рассмотрения такого рода дел: Взыскание неустойки возможно только по ДДУ (214 ФЗ). Закон о защите прав потребителя применим только в части, которая не урегулирована 214-тым ФЗ, т.е. это будет штраф ст. 13 п. 6 и моральный вред ст.15. Все. Ни поменять подсудность, ни увеличить % неустойки по ЗоЗПП мы не сможем.
III. Подписание АПП
Можно спокойно подписывать АПП с пунктом 7. Он не означает, что мы отказываемся от своего права на взыскание неустойки, поскольку по сути это означало бы отказ от судебной защиты своих прав, что не допускается законом (ст. 3, п.2 ГПК).
IV. Что мы можем требовать:
1. Неустойку (214 ФЗ): Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Просить нужно по максимуму.
Судебная практика: на основании ст. 333 ГК сильно снижают: в 4-5 раз. В нашем случае к этому особенно нужно быть готовым. Хамовнический суд нам навязан недаром.
2. Штраф (ст. 13 п. 6 по ЗоЗПП)
«При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя».
Т.е. если Застройщик добровольно не удовлетворит наши претензионные требования, обязательно включаем этот пункт в свой иск.
3. Моральный ущерб (ст. 15 по ЗоЗПП)
Обоснованием является все, что можете приложить. Часто бездокументарное.
Судебная практика: Традиционно запрашивают по максимуму 50-100 тыс. руб. Суд присуждает минимум: 3-5 тыс.руб. Если есть ущерб здоровью (ст. 14 по ЗоЗПП), причиной которого стала просрочка (причинно-следственная связь должна быть доказана) возможно присудят больше.
4. Расходы на юриста
Судебная практика: взыскивают, но снижают на основании ст.100 ГПК. Иногда снижают сильно. Полностью не взыскивают никогда.
5. Пошлина (ст.333 п 19 пп.1 Налоговый кодекс). Размер зависит от суммы иска:
«от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей - 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей»
Судебная практика : взыскивают но не полностью а в % соотношении от присужденной суммы.
6… Расходы на аренду квартиры, % за ипотеку, пр. не уточняла, т.к. мне не актуально. Кто будет уточнять, дополните, пожалуйста.
V. Процедура взыскания присужденной суммы.
Есть 2 варианта:
1. Выставляется на инкассо исполнительный лист (ходатайствуем о получении его подлинника в суде после вступления в силу Решения Суда).
Что это значит: Приходим в банк застройщика (кажется АКБ Союз, нужно уточнить). С собой иметь:
- подлинник исполнительного листа
- «Положение о порядке приема и исполнения кредитными организациями, подразделениями расчетной сети Банка России исполнительных документов, предъявляемых взыскателями» (утв. Банком России 10.04.2006 N 285-П) (на всякий случай, чтоб не отмазались :-): )
В банке пишем необходимое заявление на взыскание по инкассо, банк сам готовит инкассовое поручение. Если на счете застройщика есть деньги, они будут списаны на указанный вами счет в безакцептном порядке (т.е. без одобрения застройщика) в течение 3 банковских дней.
Возможно, у данного застройщика есть картотека кредиторов. Т.е. есть очередь тех, кто оставил заявление на получение с застройщика средств по инкассо. И как только на счете появляются деньги, они списываются в пользу того, кто стоит в картотеке первым в очереди. Как только подойдет ваша очередь, вы получите деньги.
2 вариант. Исполнительное производство через судебных приставов.
Имеет смысл прибегать к этому способу, если по инкассо деньги не приходят слишком долго. В этом случае из банка необходимо будет отозвать исполнительный лист, т.к. вы с ним пойдете к приставу. Эту процедуру пока не освещаю.
VI. Что касается реорганизации застройщика.
Тут, конечно, можно предполагать будущее банкротство, но тогда было бы логичней присоединять не К ДОКу6, а ДОК 6 к кому-нибудь. Пока форма реорганизации не выглядит катастрофичной. Что будет дальше, сказать сложно.
Был вопрос:
"напишешь, а застройщик возьмет и сделает расторжение в одностор порядке. Типа «ну раз ты не доволен, то возвращаю я тебе по суду (а в суд он уже подал) твои денежки, за –10%, да и давай дАсвиданья, иди ищи другого застройщика». Может такое быть?"
Нет, не может. Расторжение договора в одностороннем порядке строго регламентируется ГК, и возможно только при серьезных нарушениях своих обязательств одной из сторон. Вы свои обязательства по оплате исполнили в полном объеме. Попытка расторжения ДДУ застройщиком в одностороннем порядке в нашем случае незаконна.